北京太阳城开拓“报复性养老” 或挖掘养老市场新商机
60岁以上老年人口占全国总人口比重原题：老人院的生意中国的养老市场，商机无限，潜力巨大，但关键是需要专门为其设计的供给本刊/韩永中国的养老产业，正在酝酿新的商机。近日，北京市国土局释放消息，将在今年年初发布该市首块养老综合用地的供应计划，土地价格将低于市场价格。这对于北京太阳城集团董事局主席朱凤泊来说，是个期待了十多年的消息。2001年他建北京太阳城，跟有关部门争取 养老用地 ，不仅没有实现，还被斥为拿养老的概念炒作。这次，他不会错过这块土地的招拍挂。除了*策环境，养老市场也正在呈现出新的气象。2012年年底，朱凤泊正式进* 度假养老 领域。这种以 精神养老 见长的模式，正在继社区养老和护理养老之后，焕发出勃勃商机。由 公 到 私 当朱凤泊在1999年开始构想 养老地产 时，国内对这个词还比较陌生。当时大多数人的养老去处，在家庭以外，就是*府办的养老院。当时，这种养老院有三个名称：福利院、敬老院和光荣院。其中，由市*府主办的叫福利院。北京市第五福利院前院长赵良羚告诉《中国新闻周刊》，北京市*府主办的福利院共有三家：第一、第四和第五福利院。福利院的职能有两个：一是接收 五保户 和 三无 (无收入、无劳动力、无子女)老人，二是对社会开放，吸纳社会上的老人。敬老院和光荣院是街道或乡镇*府办的。敬老院主要收五保户，光荣院主要收荣誉*人。光荣院住的大多是老头；由于女性的寿命较长，敬老院里住的大多是老太太。当时的这些养老院，公益属性非常明显。除了五保户和 三无 人员外，有时候街道和单位也会送来一些孤老。这些人住养老院免费，待遇也限于温饱：吃的是大锅饭，穿的是劳保衣和解放鞋。当时市场属性最强的面向社会的这一块，一开始举步维艰。1988年开业的北京市第一社会福利院(简称 一福 )，前两年几乎没有客源。参与创建该院的赵良羚说，当时每位员工都有 拉人 的指标，但收效甚微。为了聚拢人气，他们不得不从其他地方 借 了一些老人。当时，中国社会其实并不是缺乏养老的需求。上世纪80年代末，北京市已在全国率先进入老龄化，60岁以上人口数量已达百万。按照国际上通用的老人数与养老床位数之间4%～5%的比例关系，北京市应有4万～5万张养老床位。而当时的床位数远不及此。但主要的障碍是观念问题。当时，把老人送养老院这一行为，被贴上了 不孝 的标签。 养老院里无孝子 这让一个简单的供需问题，异化为一个道德问题。但刚性需求最终扭转了这种局面。而作为刚需释放的铺垫，老人的观念率先松动了。在养老院的宣传攻势下，有些老人开始认为留在家里是给孩子添负担，不如到外面看看。开业两年后， 一福 逐渐客满。但此时的养老院，尚未对社会资本开放。而公立资本 不以利润论英雄 ，财富的概念也就无从谈起。2000年，国务院办公厅转发民*部等部门《关于加快实现社会福利院社会化意见的通知》，鼓励社会资本投资养老院， 自主经营，自负盈亏 。这一行业从此与市场接轨，财富的机会也随之扩散开来。朱凤泊的养老产业之路，也从此启程。错位的供需朱凤泊，1957年生人，兄弟姊妹7个，他排行老七。他对养老的很多想法，有时候就来源于这一大家子人。他发现，中国老年人的消费特点，可以总结为 两重两轻 ：重子女轻自我，重积累轻消费。这一特点体现在养老上，就是不舍得在养老上花钱。若不得不花，则能少则少。用这一特点来衡量中国的养老产业，就能发现很多的错位：老人除非不能自理，不愿进养老院，而很多养老院排斥这些不能自理的老人，却千方百计拉拢那些健康的老人；老人在支出上节俭为本，而很多养老院却追求一种 不必要的奢侈 。《中国新闻周刊》以老人家属的身份，打给几家在媒体上打广告的养老院，发现老人能否自理，电话里的态度有很大差别：对不能自理的老人，有的一口回绝，有的意兴阑珊，有的虽勉强同意，但态度让人生疑；对于健康老人，则表现出同样让人起疑的极力拉拢之态。赵良羚说，养老院这种厚此薄彼的态度，一方面与护理水平有关，另一方面，也有规避风险的考量。在有限的护理水平下，接收不能自理的老人，被视为是一桩出力不讨好的生意。另一方面，有些养老院的床位又大量空置。《中国新闻周刊》调查发现，空置率最高的，是那些定位高端的养老院。北京市朝阳区一家月收费1万元左右的养老院，入住率不足10%。在赵良羚看来，有些 高端 是出于投资者的一厢情愿，与老人的需求无关。投资者试图用奢华的投资换来高额的回报，但老人并不需要这种奢华。 比如，你几千块钱买一只沙发，对老人来说没有任何意义，他只需要结实就行了。 这些不必要的奢华，最终生成了在老人眼中不必要的高价。赵良羚说，在建养老院时，有些投资者过于注重建筑本身，却忽略了服务。而真正老人的需求，服务远高于建筑。 真正好的养老院，不应该让建筑喧宾夺主，应该给服务留出余地。 这种重建筑甚于服务的做派，在朱凤泊看来，是房地产商的遗风。近几年，房地产调控声紧，房地产商另寻出路，有些人进*养老。他们试图把房地产行业的一套模式，复制到养老行业：建个高端的房子，讲个动人的故事，就会刺激如潮的需求，房子就能轻易出手。朱凤泊说，如果不把建筑与服务的关系颠倒过来，要想在养老行业挣钱很难。 报复性养老 度假养老，颐养天年，是近几年开始流行的一种养老形式。它兴起的一个背景，是50年代生人的养老时代来临。1957年出生的朱凤泊，兄弟姐妹多为50年代生人。他对这一代人有一个总结，叫做 全赶上 ：出生时赶上婴儿潮，儿童时赶上闹饥荒，少年时赶上 文革 ，青年赶上 上山下乡 ，回城后又赶上下岗。 这些经历把他们身上传统的东西冲得一干二净，让他们最敢作敢为。 这一特点体现在养老上，就是要把过去的缺失补回来。朱凤泊把这个叫做 报复性养老 。赵良羚说，这些人身上还有两个特点：一是赶上了改革开放，收入更高；二是赶上了计划生育，想依靠子女也指望不上。朱凤泊说，这种 报复性养老 可分为三个阶段：一、低龄阶段，他们喜欢度假旅游，去一些以前想去而没能去成的地方；二、中龄老化阶段，这些有着长期集体回忆的人会三五成群，相约住到老年公寓，回忆激荡人生；三、高龄阶段，这些人舍得为自己花钱，会接受一种高质量的护理。赵良羚说，这批人将真正开启中国的老年市场。 现在养老的需求，大多是被迫式的。以后的需求则会更加主动。 而从现在开始的以后十多年，处于这一群体养老的第一阶段。养老机构要做的，是为他们准备好度假所需。这是一个数量庞大的群体。建国后10年，中国在大多数年份执行的是 鼓励生育 的*策，中国人口从1949年的4.5亿，增加到1959年的6.6亿，增加了2.1亿。朱凤泊已着手在全国建立一个联盟，在那些季节反差很大、自然禀赋不同的地方，找几家养老机构抱团服务，让老人能在全国 反季节地走来走去 。在杨德会的中国乐养城，一家五星级酒店即将封顶。另外，乐养城还要打造一个4A级景区、三四千亩的生态农业、老年专科医院，以及文化创意园。他说，在未来的5到10年，中国应有3～5家世界级的养老服务企业。在2012年底召开的 2013年全国民*工作会议 上，民*部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40～50张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。日本养老业的财富机会日本在上世纪七十年代就开始进入老龄化社会，目前是全世界老年人口比例最高的国家。日本的养老业目前已经相当完善，*府*策、民间倡导、企业参与等多方结合创造了一个真正为老人服务的服务体系。在日本，存在 养老事业 和 养老产业 ，前者主要指由*府主办、以老年人为对象的公共服务事业，后者则多为民间资本经营的面向老年人的营利性事业。日本的养老产业主要分为六大块：老年住宅(收费型老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆等)、老年金融(终身险、看护险、特殊医疗保险、养老金代管等)、家*服务(家务、保健护理、登门洗澡等)、福利器械用品(疗养床、轮椅、拐杖、多功能便池等)、文化生活服务(老人旅行、老人大学、体健等)、其他(老人生活用品开发、销售)。日本养老业设有非常健全的护理保险体系和严格的监管制度。2000年日本通过了《护理保险制度》，护理保险50%来源于民众所交纳的保险费，另外的50%则来源于中央*府和地方*府的财*支出。护理保险制度的实施，让日本利用护理服务的人数骤增。企业、医疗机构，农业协会、NPO等各主体的参与，也使得日本护理市场在竞争中不断扩大。据统计，日本护理产业吸收的就业人员主要集中在社保领域，仅家庭护理员就已达到40万，将在护理设施工作的人计算在内的话，护理从业者将超过100万，这一规模超过汽车产业的员工数。在老龄化应对经验丰富的日本看来，中国潜力巨大的养老业是其关注的一个重要市场。日本*府2010年出台的 新增长战略 指出，应积极向中国等亚洲市场出口医疗、护理、健康等相关产业。目前，一些日本看护业开始进*中国市场，以富裕阶层为对象，开设养老院、看护中心(托老所)及培养看护人才，输出日本式看护服务。